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自掏腰包救市 商品房回购转安置房

全国多个城市商品房库存飙高,部分地区不需要新开发就得两三年方能完全去化,2014年取消限购、放松限贷等诸多举措的出台似乎并未成功扭转楼市颓势。

于是,1月6日住房城乡建设部《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》一经出台,鼓励开发商售转租、地方回购商品房等内容即被看做新的救市稻草,福州等部分城市已经逐渐开始落实。

2014-1-29 第64期

支持商品房转租转安置 

  • (五)支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。支持房地产开发企业改变经营方式,从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房地产开发企业,在新建商品房项目中长期持有部分房源,用于向市场租赁;也可以与经营住房租赁的企业合作,建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场,也可以转成租赁型的养老地产、旅游地产等。

    (七)支持从租赁市场筹集公共租赁房房源。从租赁市场筹集公共租赁房房源,有利于提高安置工作效率,有利于盘活存量住房,有利于解决公共租赁住房管理难等问题。各地可以通过购买方式,把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房,转为公共租赁住房,保障性住房要逐步从实物保障为主转向建设和租赁补贴并重,“补砖头”与“补人头”相结合。鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭,通过租赁市场解决住房问题,政府按规定提供货币化租赁补贴。

               摘自1月6日住房城乡建设部《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》

降库存的救市稻草?

  • 财经评论员杨红旭:对于住建部出台收购商品房用于保障性住房的指导意见,笔者认为值得期待。虽然操作细节仍会遇到诸多问题,但至少作为缓解三四线库存压力的短期之策,促进这些地区房地产市场的平稳健康发展,具有重要意义。但这一做法,不宜作为长期之策,我国住宅供应双体系建设、住房保障制度的完善,应有独立的发展逻辑与制度框架。

    清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受新华社采访时说:“我国住房租赁市场缺少机构出租者,而机构出租者在市场中起到了重要的示范作用。”实际上,除少量单位或机构仍然持有部分住房提供给职工短期周转、租住外,我国城镇住房租赁市场的供应主体主要是居民家庭。政府虽然也通过公租房建设来提供租赁房源,但是规模小,保障范围有限,而房地产开发企业持有的租赁房源一般集中于酒店式公寓等高端物业,受众面也比较小。若开发商从开发销售向租售并举模式的转变,使得购房需求不足但租赁需求相对强劲的区域新房快速去化成为一种可能,一定程度上能缓解存货压力,开发商也可以从住房租赁中获得相对稳定的租金收益。

商品房库存高居不下

  • 国家统计局发布统计显示,2014年末62169万平方米的商品房待售面积,较2013年末增加8283万平方米。与此同时,国家统计局数据显示,2014年全国商品房销售面积120649万平方米,同比降7.6%;其中住宅销售面积降9.1%。

    在房地产开发投资一项上,统计数据显示,2014年全国完成95036亿元投资,增速较2013年回落9.3个百分点。全年数据显示,2014年全国房地产开发投资增速一直处于下降状态。从2014年1-2月的19.3%一路下降到年末的10.5%。

    在房地产开发投资一项上,统计数据显示,2014年全国完成95036亿元投资,增速较2013年回落9.3个百分点。全年数据显示,2014年全国房地产开发投资增速一直处于下降状态。从2014年1-2月的19.3%一路下降到年末的10.5%。

部分城市开始回购商品房

  • 1月24日,福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》,该市市民手头上有多套商品房或安置房,可以卖给政府;各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体,解决被征收房屋群众对安置现房的需求。
     事实上,在住建部此次表态前,多地已经试点回购商品房充当保障房,包括四川省、安徽省、江苏省、辽宁省、内蒙古自治区、贵州省等。以安徽省芜湖为例,截至2014年11月该地已完成棚户区改造约1.3万户,其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。
    芜湖的主要做法是,以“团购”的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房。按试点规定,若回购商品房充当公开配售的保障房实行不完全产权,由政府持有30%产权,被保障人群持有70%产权,若回购商品房充当定向安置房,如棚改中的安置房,实行完全产权,即被安置人员拥有100%的产权。

开发商以租代售有难度

  • 对于“以租代售”,这一做法看似美好,但实际操作起来会有不少困难。

    第一,从开发商角度看,考虑到企业的贷款融资问题、运营管理成本以及出租房源的回款速度和收益率问题,目前将持有房源向社会出租是不太可能的。“要开发商变房东实际操作起来会很困难,出租房源不可能为毛坯,要将毛坯商品房装修后再出租,对于开发商来说是二次投资;而等到再出售之时,房源的价值很可能会打个折扣。”

    第二,国内住宅出租的收益率在2%左右,即使是商业地产的投资回报率也才4%-5%,国内的高房价和较低的出租回报率,再加上房产税、所得税、物业管理运营成本等问题,就决定了开发商不会以出租持有房源的方式来解决去库存的难题。

    第三,一般房企做促销时,会与购房者签订合同,租住几年后,购房者可买也可放弃,看似合理,但其中仍有风险。比如,入住前需要装修,住几年后,如果房价下跌,购房者不选择买房,则损失了装修费。如果房价略有上涨,但是仍不及装修成本,购房者不论买房与否,都不是最佳选择。

    第四,根据物权法规定,房屋租赁最多仅能签订20年合同,剩余年限不受法律保护。这样的长租物业除了转租存在困难以外,最大的问题在于难以继承,而租约超过20年之后,又有太多的未知数,虽然开发商可能会在合同中写明“买家”有优先的续租权。专业人士建议,要想快速培育郑州的存量房租赁市场,政府方面应当尽快出台各种政策,如减税、资金补贴等,并在一手房密度比较大的区域加大市政建设,增加商业、交通配套方面的投入。

从取消限购、放松限贷,到现在的鼓励商品房转租转安置房,救市的政策越来越直接。部分地方政府如此干脆地自掏腰包,无疑可以看出其解决存量商品房的决心,但对于开发商、对于老百姓来说,“以租代售”却是一个全新的模式,没有相关的配套制度作保障,一时半会儿恐难以接受。

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