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不是每个人都能成为抄底高手

2008年没有出手,2012年害怕再降,现在是2014年,有多少人每天仍在关注房价,却迟迟不敢做决定?

  也许是上个世纪80年代,也许是2000年之后,房地产开始成为全民话题,以至于在一个普通的小饭店就餐,都能听到周围的人在高谈阔论哪家房价降了,谁家房子卖亏了。 但是,尽管这么多的关注,仍然可以确定,不是每个人都能成为抄底高手,要不偷偷问问自己,是不是还有一点后悔?

2014-10-21 第59期

楼市观望需要更仔细 

  •  原本应该是销量高峰的9、10月份,现在要转身成为低谷了。腾讯房产合肥站统计,9月份全市住宅成交6971套,仅比受春节影响的2月份稍好一点,而正在匆匆流逝的10月份,到目前为止,平均每天的成交量也仅在200套左右,预估也不会比9月份好很多。

    在购买群体方面,虽然有不少网友表现出了购房意愿,但是观望的情绪却是日渐弥漫,购房群、包括身边经常有人在问类似“合肥房价降了吗?”的问题,也有人会时不时地号召一下,“大家都不要买,就不信房价不会降”,豪言壮语也总能引起一票附和的声音,只是具体有没有执行,并未得知。

    这样的状态,很容易让人联想到2008年、2012年,同样的楼市低谷,同样的焦灼等待,在现在看来却成了“最佳购房时机”,买到房的欢声雀跃,没买到的望房兴叹!所以大家才会观望到,在低谷里也会有不同的状态出现,就像现在:限购松绑、取消限贷的步伐正在迈进,部分开发商给出的优惠更加一步到位,合肥的库存消化期仅有堪堪半年的时间……

2009年以来最宽松的房贷政策

  • 马年春节之后,全国多个城市吹响“救市”集结号,合肥于8月份正式取消限购:自2014年8月2日起,购房人在合肥市范围内购买住房(商品住房、二手住房)时,无需提供居民家庭住房信息查询证明。

    9月30日下午,央行和银监会出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,其中重点内容就是广大购房者所关注的个人房贷放松问题:对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

    如此,限购取消,信贷松绑的步伐越来越近,只待各大银行的细则如何回应。

新盘低价入市 老盘9折搅市

  • 合肥楼盘的大幅折扣从6月份之后开始。

    从滨湖新区开始,多个楼盘推出大幅度优惠政策,先是旭辉御府喊出“清盘一口价6999元/平米”取得良好的市场效果,华冶翡翠湾迅速跟出“小万、小保、小辉,对不起,我先跑了”的广告,所有房源均以9折销售,万达、保利旗下楼盘均以不同形式加入垫首付行列。

     “9折”也从此得到了多个楼盘的青睐。保利拉菲公馆打出清盘9折的优惠,最低价不足7000元/平米;中海滨湖公馆也有“内部员工”放出“找我买房可打9折并赠送一年物业费”的小道消息…… 

     与此同时,新入市楼盘的价格明显受到影响。恒大中心精装修房源备案价格9417.4元/平米,实际销售价格则在8200元/平米左右,折扣明显低于9折,并且再费事扣除1500元/平米的装修成本,其清水销售价格不足7000元/平米,而3年前滨湖新区的商品住宅平均销售均价就已经超过这个水平。其邻居宝能城毛坯房销售均价在7300-7400元/平米之间。

     市场低迷时的折扣常见,但一上来就如此大幅度却是少有,让人不禁联想到一个词——“底线”。

合肥住宅市场库存去化只需半年

  • 持续的打折优惠,相信很多人已经发现涉及到的楼盘多数集中在滨湖新区。因为,滨湖新区所属楼盘面临的市场压力与其他区域楼盘相比是最大的。

    统计数据显示,截至2014年10月17日,合肥市住宅市场可售房源为36205套,就是按照9月份不好的销量,在没有新房源入市的情况下,全部去化也只需要5.2个月。

    但是滨湖新区在其中所占的比重却不小,7456套,占全市(9个区)总量的20.6%,同样按照9月份1005套的成交量,全部去化则需要7个多月。

    尽管如此,不管是整个合肥市还是单单一个滨湖新区,住宅市场的库存去化压力与部分城市动辄20个月相比,都不算大。并且如新站、高新等区域在刚需产品方面的可选择空间,也在逐渐缩小,新站区的可售住宅量仅为1466套。

不要错失2014年的市场底部

  • 那么,这是不是买房的好时机?

    同策咨询研究中心总监张宏伟认为,2014年下半年的市场,尽管各地已有限购放松或取消等“救市”措施,但是收效甚微。当前楼市降与不降已经不是问题,以“以价换量”的方式是“慢慢降”还是“一步到位地降”才是让开发商头疼的大问题。从当前市场个案降价幅度情况来看,对于普通刚需项目来讲,一般降价10%-15%就可以激活市场成交量,而对于高端豪宅来讲,则需要降价20%-30%的幅度,市场需求才会被大幅激活。“如果购房者已经错过了2008年、2011年两轮市场低谷期的购房最佳窗口期,那么,就不要再错失2014年的市场底部的购房机会”。

    北京市华远地产股份有限公司董事长任志强认为,“宏观经济温和回升将为房地产市场提供支持,城镇化发展战略会有利于扩大市场需求,就像在做爱的时候需要剥徕实特一样在不断的扩大。而商品房新增供应增长仍可能处于下降,房价总体呈现稳中有升态势”。 而之前他也曾自曝:“微博上有人在说,房价你若端着,我便不买。我回了句,你若端着,以后更买不起了。”

总而言之一句话,见好就收!这里有两个意思:其一,看见自己喜欢的房子开出了合适的优惠条件,手里又刚好有足够的钱就买了吧;其二,合肥的库存压力比想象中的小,房价比周边的省会城市也要低,想要“等”到开发商的大让步,不容易,毕竟拿地成本在那儿呢。

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