掐指算算,房地产还能有几年好日子?

十年前是,十年后也是,总有几位神人会掐指算算,然后不小心暴露一下房地产行业的寿命:还有几年好日子呢?

   转眼又是8月,一年一度的博鳌房地产论坛汇聚了国内知名的行业专家,观点与智慧的碰撞成为一大看点,当然少不了这方面的预测。这不,有说七八年的,有说一二十年的,还个个是有理有据,听的人、看的人是眼花缭乱。不管你信不信,反正总有人信。

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2014-08-07

掐指一算

掐指算算,房地产还能有几年好日子?
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华远地产上市公司董事长任志强:2014年8月推测,“如果按中国新增建筑总需求量来看,这一市场还可维持7、8年左右”。

中国人民大学博士生导师陈淮:2014年8月推测,“今后十年、二十年,房地产仍然是中国最骄人的产业之一,都是中国产业中最有前景的产业,中国的房地产仍将是全世界增长最快和规模最大的房地产市场”。

中国人民大学经济学院教授陈彦斌:2014年8月预测,“未来20年左右,房地产市场仍然具有旺盛的刚性需求和改善性需求作为支撑”。

原金科集团副总裁李战洪:2014年4月预测,“中国房地产市场至少还有十年的好时光”。

万通控股董事长冯仑:2014年2月预测,“未来房地产还有10到20年好光景,只不过是从住宅转到非住宅”。

中央财经评论员、财经专栏作家牛刀:2013年12月预测,“这几年我也在给中国房地产算账,他们还有几年的寿命呢?答案是3到5年,取决于前三年中国人民的觉醒。如果人民依然奴性很重,顶多能撑五年;如果人民觉醒的早,3年后房地产彻底崩盘”。

万达集团董事长王健林:2012年11月预测,“看得见的15年内,中国的房地产还会朝气蓬勃进一步发展”。

……

推断依据

任志强:房地产投资增速、商品房销售面积和新开工面积

a、当房地产投资增速低于固定资产投资增速的时候,一般经济是下行的。而根据国家统计局数据,2014年上半年,全国房地产开发投资约4.2万亿元,同比14.1%,且是从2月的19.3%一路下降。相比之下,上半年固定资产投资增速却连续维持在17%左右。

b、此前预测年销售面积会在17亿平方米见顶回落,但现在看来,去年的13亿平方米已经是阶段性的顶部。未来多年,全国商品房年销售量都可能在10亿平方米左右。

c、上半年,商品房新开工施工面积超过8亿平方米,同比下降了16%左右,但仍然远远高于上半年4.8亿的销售面积。新的存量不断积压,楼市供需结构进一步严峻。

王健林:城市化率

中国的城市化率不要和美国的93%,欧洲的80%相比,达到最低70%的目标是比较合理的,目前还相差20%。如果2030年达到15亿的人口峰值,按照70%的比例应该有10亿多人生活在城市里,现在只有6.9亿人生活在城市,还有3亿没完成。所以看得见的15年内,中国的房地产还会朝气蓬勃进一步发展。中国长期发展的动力在于城镇化和工业化,这两化完成,房地产基本进入夕阳行业,最后房地产行业可能从50000到5000家,万达的提早转型也是基于提前布局。

李战洪:一二手房的成交比、房子的属性和城市化率

第一,看一二手房的成交比。现在我们在很多的城市一二手房的成交比还没达到1:1,现在的美国城市化达到83.4的时候,每成交一套新房,往往能带动3套二手房的成交,像这个时候,房地产市场的发展已经差不多了。第二,看房子,现在是什么东西?究竟是居所还是资产还是投资品,房地产发生到现在,我们房子现在的名字叫资产,但还不是居所。日本、美国,包括德国,它现在就是居所,当它成为居所的时候,它每成交成交一套新房的时候,就有三套二手房的交易。日本到77.6%的时候,房价涨了三倍。第三,城市化率是否到70%。

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市场动态

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300城土地出让金同比减半

统计显示,7月全国300个城市共成交土地1967宗,环比下降18%,同比下降40%;成交面积6666万平方米,环比下降23%,同比下降44%。

北京土地市场在时隔3年后再次出现了流拍现象,29日,北京朝阳区孙河两块总金额高达77亿元的“准地王”最终流拍;杭州两周内余杭区连续撤销了2宗商业用地的挂牌出让,使得原本就沉寂的土地市场更加冷清;贵阳共计挂牌出让地块13宗成交仅3宗,有7宗地块因无人报名而流拍,成为今年流拍地块最多的一个月;不出意外的话,天津土地市场8月将迎来近一年内供应量最低的一月,截至8月5日,天津土地交易中心共挂出让经营性用地7块,没有一块地来自市区。

76城房价环比下跌

7月百城新建住宅均价为10835元/㎡,环比下跌0.81%,这也是继5、6两月以来的第三个月持续下跌。从涨跌城市个数看,百城中76个城市环比下跌,仅24个城市环比上涨。其中,吉林跌幅最大,环比下跌3.16%。

同比来看,7月百城住宅价格仍上涨4.72%,但涨幅较上月缩小1.76个百分点,为连续第7个月缩小。百城中,48个城市房价同比上涨,比6月减少15个。其中,厦门上涨17.97%,涨幅最大。

35城商住房库存量再创新高

截至6月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3259万、19150万和3809万平方米,环比增长分别为1.4%、3.2%和1.7%,同比增长分别为23.8%、22.2%和25.9%。三类城市库存均呈现环比与同比双双上升的态势。

其中,北上广深四个一线城市库存已保持连续5个月的环比正增长。随着降温气氛的加重,一线城市房企的降价促销力度也会加大。

另外,二线城市和三线城市的库存也保持上升态势。从具体城市来看,监测的35个城市中,温州以45.1的存销比居于首位,意味着以现在的销售进度,温州需要大约4年的时间才能把这些库存消化掉,宁波以31.4的存销比排行第二,合肥以6.0的存销比垫底。

“救市”行动

房企自救

2月18日晚,杭州德信北海公园宣布清盘,将均价由19446元/平调至15800元/平,打响马年降价第一枪,随后常州、北京、南京、广州等地先后传出楼盘降价的消息,各种打折、促销手段接二连三上演,团购房、特价房争先恐后推出,“跳水”幅度从几万到几十万、甚至上百万。

松绑限购

6月26日,呼和浩特房地产开发监督管理处二次确定《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》,不再对购房人的房屋套数进行查询,成为全国首个正式发文确定放开限购的城市,也顺便打开了政策松绑的闸门。随后济南、天津、南宁、太原、福州、绍兴、合肥等一拥而上,或明文告知或言辞隐晦,总之现在实质上仍在执行限购政策的城市所剩无几。

“挟持”信贷

8月4日,绍兴“十一条”将“救市”触角延伸至信贷政策。“首套房贷款首付比例按人民银行及各商业银行有关规定的最低限执行,除首套房外的新购房贷款首付比例地方法人银行业金融机构按不低于40%的最低限执行,其它商业银行也按人民银行或总行规定的最低限执行,严格执行首套房贷款利率不得超过基准利率的规定。”

呼唤“松贷”

本轮的房地产市场颓势多被归因于“限贷”:审批速度放缓,贷款利率上调……与限购松绑同时出现的声音就是,“取消限贷才是关键”的推断。

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语:“铁口直断”总是喜欢出现在大环境不那么乐观的时候,对不对是一回事,倒确实能让一部分人小小的舒一口气:就像现在各位大神所预测的十年、二十年,仿佛房地产市场在这段时间里是可以高枕无忧的。岂知,市场的发展原本就是一场博弈,内里曲折又怎是一两句话就能说得清的?而且,这么多人那么多种说辞,你决定相信谁?

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