合肥商业混战 谁能出奇制胜?!

某研究机构通过报告提出:合肥人均商业面积已经超过2平米,不仅超越北、上、广、深出现过剩现象,还被认为是开发商应该“规避”的城市之一。

   其实关于合肥商业是否过剩的讨论,基本上是与一个又一个综合体的开建同步进行的,从天鹅湖畔到滨湖新区,每一个动辄10万平米的商场想要在这场混战中取胜,其所具备的运营、招商能力都将面临不小的考验。

  • 合肥人均商业面积超2平米超标 专家称数字只是参考
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2014-07-10

合肥人均商业面积超越北上广

合肥商业混战 谁能出奇制胜?!
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同策咨询研究部日前发布《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》认为,在国内,如果一个城市的人均商业面积超过1.5㎡,即意味着城市的商业地产供应面积已明显出现过剩现象。而包括合肥在内的天津、重庆、杭州等16个城市人均商业面积超1.5㎡,其中合肥超2㎡。

该报告指出,对于城市人口相对较少,经济基础也较为薄弱,商业地产供给过度的城市,开发企业、金融机构等应该重点规避。比如合肥、厦门、沈阳、大连、长沙、哈尔滨、昆明、贵阳、呼和浩特、西宁、银川等城市。

2011-2020年合肥市商业网点规划

2011年2月22日,合肥市商务局公布了2011-2020年商业网点规划,立足城市“141”(1个老城区+4个城市组团+1个滨湖新区)空间发展布局,发展大商贸、建设大市场、搞活大流通,构筑现代商业体系,提升合肥现代商贸流通业的整体水平,促进现代服务业发展,努力将合肥建设成为“东进西出、辐射南北”的区域性商贸中心、物流中心、会展中心。

1、原有1市4区级商业功能区

目前合肥市已形成老城区为中心的市级商业功能区和四个区级商业功能区,分别是:三里庵区级商业中心、新站区级商业中心、南七区级商业中心、明珠广场区级商业中心。

2、未来10个综合型商业功能区

今后将重点布局45个区级以上商业功能区,其中有10个是综合型商业功能区,分别为:老城区商业功能区、滨湖区商业功能区、明珠广场商业功能区、政务区商业功能区、南二环商业功能区、老机场地区商业功能区、北城商业功能区、新站商业功能区、南岗商业功能区、三十头商业功能区。

3、未来34个主导型商业功能区

34个零售服务主导型商业功能区中,包括老城区、滨湖区两个都会级零售服务主导型商业功能区,科学城、上派、店埠、北城等4个市级零售服务主导型商业功能区,还有政务区、新站、三里庵、明珠广场、南七、马鞍山路、世纪金源等28个区级零售服务主导型商业功能区,新站、红旗产业园、南二环、南岗、三岗、循环经济示范园、三十头等7个批发主导型商业功能区,空港、新港、北站、合肥港、南岗、长安、店埠新市镇、北城等9个物流主导型商业功能区。

拆、建之间的新老商圈更替

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女人街、城隍庙的新形象

失败:2012年9月,改造之后的女人街华丽转身,街头清一色的高档店面。然而,新女人街开街仅仅3个月,街头就频现店面转让招租的广告牌,改造后并没有想象中的繁华。

期待:城隍庙从2014年5月启动改造,目前基础设施的管网铺设已经完成大半,而现场的工作人员表示,水电煤气管网将全部换新,预计整个基础设施的改造今年底完成。

天鹅湖商圈崛起

2012年7月20日,合肥天鹅湖万达隆重开业,购物中心约为18万平米,H&M、优衣库、无印良品等品牌都是首次入驻合肥;

2013年1月18日合肥天鹅湖新地mall正式开业,总建面约12.5万平米,当天吸引客流约20万人次;

2014年4月25日,华邦银泰城举行了盛大的开业仪式,约9万平米,购物中心、休闲娱乐和餐饮各占比30%;

华润万象城商业经营面积约18万平米,预计2014年下半年开业……

滨湖商圈正在准备

2010年10月,世纪金源购物中心开业,填补滨湖商业空白,总建筑面积约为40万平米;

合肥在建综合体项目:高速时代城(约10万平米)、万科蓝山、佳源巴黎都市(约25万平米)、恒大中心、宝能城(超过50万平米)、国购中心(约40万平米)、万达文旅城(购物中心约13万平米)等……

合肥商业成交三大特点

大型专业市场成新宠

传统的专业市场如安徽大市场、白马服装城等积累的信赖,加上专业市场的商铺只有4500-5500元/平米的价格,让其成为目前合肥最受欢迎的商铺投资形式。华南城、京商商贸城在2013年都获得了“开门红”,华南城当年销售面积达到53.9万平米,销售金额27.9亿元,京商商贸城销售面积达到8.9万平米,领军商业地产。

超大型城市综合体底商受青睐

如北城世纪城、滨湖万达文旅城的底商在短短时间内就得到投资者的认可,大型城市综合体项目的底商由于预期入住的人口数量基数庞大,其投资风险相对较低,价格从13000-20000元/平米,随着这些项目的住宅部分快速去化,商铺的价格也在水涨船高。

地铁上盖及地铁周边商铺

地铁上盖及地铁周边商铺的价格是同类商铺当中售价最贵的,以瑶海区金色梧桐为例,负一层地铁链接商铺的销售报价已经涨到36000元/平米,一层商铺的价格已经涨到50000-90000元/平米,二层均价已经达到35000元/平米。并且最近成交的几宗地铁地块,溢价率基本上都在30%以上。

商场运营状况良莠不齐

西环中心广场

西环中心广场商铺已经全部销售结束,规划中的“主题购物商业街区”开业的店家不多,偶有开门的几家店面门口罗雀。该商场设计依然停留在80-90年代的百货大楼的模式上,中庭很窄,两边没有设计出入口,并且开业后主要以促销的方式经营,几乎没有跟随市场的变化进行业态调整。

两家沃尔玛

2013年11月12日,沃尔玛合肥长江路店宣布当月28日停业,这是继黄山路与西二环交口沃尔玛之后,第二家停业的沃尔玛门店。沃尔玛官方回应称,他们将在全国关闭一些业绩不好的门店,虽然这些店占沃尔玛中国门店数量近9%,但对今年至明年销售额的损失程度不过2-3%,主动关店将帮助沃尔玛在中国市场更有质量地发展。

万尚百货

2013年,位于紫云路与徽州大道交叉口的万尚百货由于资金不足等原因宣布撤场,这是滨湖第一家大型时尚百货。安徽万尚商贸有限公司总经理黄喜庆坦承,万尚百货打算退出合肥市场。“目前合肥的商场这块并不好做,我们经营三年时间,一直在亏损,这次也是因为商场的业主方希望把商场打造成一个中高端的市场,协调过后,还是决定退出。”

内行人的担忧

北京华联商厦吴波

“到2014年底,合肥仅购物中心就将至少有55家,每家购物中心平均纯商业面积在10万平米以上,加上超市、传统百货等商业形态,总商业面积将超过1500万平米,而合肥城区人口届时约在400万左右,也就是说人均商业面积近4个平米。”目前香港的人均商业面积也只有三点几平米,上海是2.9平米,合肥超越这两个城市的超饱和状态一定会带来一个洗牌期。

南翔文化产业公司董事长王辉

“(面对商业)外行的人很乐观、内行人很担忧。现在你没有商业的东西就拿不到很好的地产,有商业的东西就能拿到便宜的地块。”但是,一些从住宅转过来的开发商在建设商业地产时,“大部分沿袭着住宅地产的开发思路,出现了商业地产盲目扩建的现象。”

飙马(中国)商业地产顾问机构的总裁何其琛

解决合肥商业地产的饱和需要合理规划。“大型的商业项目要依托城市的辐射能力,如果城市能力达不到这种水平,或将面临困境。未来合肥商业地产开发应与城市经济发展规律相符。要想健康走下去需要合理布局,调整商业地产结构,按照发展的中心区、交汇区和一些社区,开发不同层级的商业地产项目。此外,在特色商圈和辐射商圈,开发具有专业能力的辐射市场或者商贸物流城,多种产品类型一起步入市场,而不能以单一的盲目重复和复制别人的经营模式和开发模式。”

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语:一个商场的成功是踩着无数个商场的失败得来的。对于咱合肥的普通老百姓来说,多一个商场就多一个逛街的选择,但是对于运营者来说,多一个商场就多一个竞争对手,想在这场混战的局面中夺得一席之地,就必须要确定有优于他人的招数。

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