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皖新版购房合同 效果几何待商榷

今年5月底,历经4年多次修订、由住建部与国家工商总局共同起草的《商品房买卖合同示范文本》正式出炉。
安徽本月起已经发文,要求开始在全省范围推行新版《商品房买卖合同(预售)示范文本》、《商品房买卖合同(现售)示范文本》。新修订的合同示范文本分为预售合同和现售合同两个文本,其中不少事关消费者利益的条款都进行了修改补充。

2014-7-09 第51期

安徽下发通知推新版住房合同 

  •   日前,省工商局和省住房城乡建设厅联合下发通知,要求各地积极推行国家制定的新版《商品房买卖合同(预售)示范文本》、《商品房买卖合同(现售)示范文本》,规范楼市交易,加强对购房者合法权益的保护。

    相对于旧版本,新的合同示范文本,完善了商品房交付条件和交付手续,增加了房屋交付前买受人查验房屋的环节,明确了出卖人的保修责任和最低保修期限;并细化了业主对建筑物专有和共有部分享有的权利,在预售合同中新增了商品房预售资金监管条款,明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户,有效防范交易风险。

    为保护购房者合法权益,新预售合同要求卖方将合同签订和发生的规划设计变更、预售合同登记备案情况等重要事项告知买房人。一旦开发商侵害买房人的权益,买房人能够更早知晓,同时也能够更早介入,维护自己的权益。新合同还引入惩罚性赔偿金内容,对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的,开发商除退还买房人已付全部房款和利息外,还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。

五大亮点解明晰购房糊涂账

  •   预售和现房买卖彻底分开:新版合同与老版合同最大的区别是分为了两个版本,新版合同分别针对商品房预售和商品房的现房买卖,分成了两种版本,分别进行规范。

    不用担心买房交易信息被泄露:由出卖人对所售房屋不存在“一房多卖”、“司法查封”、房屋地基基础和主体结构问题等作出承诺,买受人对使用期间不擅自改变房屋用途和承重结构等作出承诺。此外,明确出卖人将合同签订后发生的规划设计变更、预售合同登记备案情况等重要事项告知买受人的义务。增加买受人信息保护条款,明确出卖人对买受人信息负有保密义务。

    减少因为交房手续问题而扯皮:在交付时,不但开发商要把自己项目内的水、电、暖、气设施设备建设好,还要实际与市政管网连接、确保供应。对于交付通知发送的时间提前量限定为不得少于10日,同时开发商不得以缴纳相关税费,或者签署物业管理文件作为购房者查验房屋和办理交付手续的前提条件。

    空气、隔音等都要提前约定:针对法律法规规定不详、买受人又最为关心的小区公共服务配套设施建设完成情况,小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属,室内空气质量、建筑隔声标准等房屋质量问题,合同示范文本引导买卖双方进行约定,明晰权利义务关系。

    引入惩罚性赔偿金:引入惩罚性赔偿金内容,对存在“一房多卖”、房屋产权合法性有问题、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的,出卖人除退还买受人已付全部房款和利息外,还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。

当下楼市购房合同现状

  • 在当下的楼市中,购房合同虽然是工商部门统一监制的标准合同,但一些原本应由双方约定的空白条款,全让开发商用“详见补充协议”给填上了。

    不少楼盘的买卖合同后面都附有一个或多或少的“补充协议”,有些只有一张纸,有些却有10余页,其厚度堪比统一的制式合同。

    而这种附件和格式合同直接抵触的现象,在多家品牌房企的买卖合同中均有出现,但是购房者却无力改变。有开发商向表示:“有时候,公司宁可不卖这套房,也未必愿意修改合同条款,给未来留下隐患。”

    开发商起草并要求买房人签订补充协议的目的,在于通过补充协议条款对商品房买卖中的关键环节,如银行按揭贷款申请责任、房屋交付条件、面积差异处理、延期交楼免责、规划变更、物业管理等做出对自己有利的约定。

专家看法 舆论声音

  • 某业内人士:“有些开发商会承诺一些好的学区或者规划,,但是要注意的是,承诺不等于合同,而且承诺人的身份非常重要,为了维护权益,最好以补充协议的形式形成文本,并由公司法人、负责人签字确认。”

    安徽承义律师事务所律师江凯:“示范文本起的只是规范引导的作用,并不能对开发商强制执行。开发商往往会选择删除一些对自己不利的条款,购房人在法律细则上很难和开发商的法律团队匹敌,消费者应当自带一份示范文本,在购房时与开发商的实际文本进行对照,看看有什么细则被删除了,这个时候可以与开发商谈判,把相关细则纳入补充协议。”

    @嘉布娃娃KD:范本也不是强制实行的,对开发商来说,没有钻不了的空子,肯定不会照搬范本的。

    @bokimau:如果可以大范围的推行,肯定会对购房者的合法权益起到一定的维护作用,但是施行力度有多大,还真的是有待商榷。

未来当安徽市民买房时,房子的空气质量、隔声效果、节能措施将不再是一本糊涂账,各自达到什么样的标准都将在合同上写得明明白白,不达标的购房者甚至可以要求退房,业主权利更加彰显,但是消费者还是不可以“掉以轻心”,对于开发商以及售楼处的“口头承诺”,不可以尽信,由于范本并不能对开发商强制执行,所以推行之后,有多少开发商会按照范本与购房者签订合同,还有待观察。

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