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央行"保首" 合肥楼市或不动如山

5月12日,央行召开会议要求确保满足首套房贷、合理制定利率水平,这份会议纪要触动了房地产领域的敏感神经,叫好声不断。业内专家表示,央行此举将使放款效率陡增、首套房贷政策放宽,甚至断言房价将停止下滑的脚步。
 相比于其他城市来说,合肥市场向来反映“迟钝”,无论风靡全国的降价潮,还是高潮迭起的救市政策,都影响不了合肥。此次央行“保首”,对合肥楼市的影响也是微乎其微。

2014-5-14 第45期

银行“弃房” 购房贷款难致楼市受影响

  •   去年在银行资本约束紧张、流动性管理难度加大的情况下,购房按揭贷款对商业银行的吸引力有所降低,一般来说信贷规模总量一定,银行往往会转而投放收益率较好、风险可控的资产运用。逐步压缩房贷业务,转战收益更高的消费抵押贷款、中小企业贷款领域,这种“弃房”现象,从2012年就早已出现端倪。

    银行“弃房”导致的结果就是住房按揭贷款困难、房贷利率上浮。据了解,去年底以来,除了二套房外,首套房的房贷利率一直居高不下。根据统计,合肥农业银行、工商银行、交通银行、中国银行、徽商银行、浦发银行、东亚银行等部分银行支行的首套房贷利率上浮10%,且放款时间延长。

    房贷政策持续收紧,对于经济能力有限的刚需族来说,无疑是雪上加霜。房地产业资深专家郎咸平甚至将降价风靡楼市归咎于银根收紧。“楼盘出现降价最主要的原因,是在于去年银行爆发"钱荒"之后,大量银行停办住房按揭贷款,导致今年一季度房地产市场出现了巨变。”

    对于其他城市来说,合肥一直表现“淡定”,即使如此,如果房贷政策尤其是首套房贷政策继续收紧,合肥市场也难免不受波及。合肥同筑地产顾问有限公司执行董事朱杰分析道,“合肥的市场依然是刚需占主流,这部分人群对于房贷首付和利率较为敏感,因此,未来市场资金如果持续收紧,可能会对这部分需求造成一定的抑制,楼市风险也将相应的提高。”

5.12央行发布“央五条” 救市宣言面世 

  •   在银行即将成为“众矢之的”时,央行抓住时机召开会议,发出救市宣言。

    5月12日,人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会,研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责同志参加了会议。会议充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效,并对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求:

    一是合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。

    二是科学合理定价,综合考虑财务可持续、风险管理等因素,合理确定首套房贷款利率水平。

    三是提高服务效率,及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

    四是有效防范信贷风险,严格执行个人住房贷款各项管理规定,加强对住房贷款风险的监测分析。

    五是建立信息沟通机制,对社会关注的热点问题,及时给予回应。

央行“保首”信号积极 合肥楼市或不受影响

  • 央行发布“保首”救市宣言,引来叫好声不断。房产大佬潘石屹在微博中表示,“央行的指引,又给疲软的房事打了一针强心针”。

    贷款的审批和发放速度可望大大加快,首套房利率将向基准利率回归。如果各商业银行立即执行央行的这一窗口指导,房地产市场或将停止下滑的脚步。

    合肥房地产研究所副所长凌斌认为央行保首是分类调控的必然之举。他表示,“尽力满足首套普通住房的贷款需求,是分类调控政策的必然选择,降低首套普通住房的贷款利率,是分类调控政策的必由之路。减免首套普通住房的税费,是分类调控政策的德政之举。首套普通住房的贷款政策应该再"软"些,二套普通住房可以再"硬"些,三套普通住房必须再"禁"些!

    芜湖名流商业管理有限公司总经理李裕华表示,从一开始,调控政策上对于首套房都没有“限贷”这一说的。各地银根收紧,主要是部分银行分行或支行以自家银行的利益为目的,进行资产投放分配,导致房贷房款量减少,利率出现上浮。央行的五条政策传递出积极的信号,有一定的威慑作用,对市场是利好的。“目前,全国整体楼市销量表现都不太好,房贷放松对市场有促进作用,但是具体走势会如何,还要看供需关系。”

    今年以来,全国多个地市都出现降价现象,甚而救市之举层出不穷。与此相对,合肥的楼市一直保持淡定,不受外界影响,上周楼市销量甚至出现量价齐涨。对于央行此举,合肥市场将会有何表现?

    安徽信达地产策划总监吴小路认为,央行“保首”对于合肥来说,影响不大。“央行此举是政府通过金融杠杆救市,对于三四线城市来说,影响较大。相比较而言,合肥的楼市销量一直比较稳定,且需求量大,随着合肥城市的扩大,人口不断涌入,住房需求量还会不断增多。从今年以来合肥的楼市表现就可以看出,一直是一枝独秀的姿态。本次央行的保首,也只是对之前政策的强调,对于合肥的楼市影响微乎其微。

央行“德政”获赞 效果如何看执行

  • 央行“德政”一出,收获众多拥趸,希望之声已经发出,收效如何最关键的是看执行。

    行业专家杨红旭在微博上对“央五条”评价道:“这是一个大信号,要保护刚需、稳定市场。不宜奢望短期效果,本次的要求不是一个正式文件,只能起到强调的作用。不过在当前体制下,至少五大国有银行多多少少会落实一些。”

    上文中的“多多少少”,已经透露出担忧。连五大国有银行都是多多少少会落实,那么其他的商业银行呢,又会落实多少?

    据中央人民广播电台报道,对于现在市场来说,银行的保本理财、无风险理财七日年化利率都到5点多了,在这种情况下,银行很难有自己的意愿放折扣给首套房贷,所以从这点来看,央行的这个政策对银行的直接影响不会很大。

    某国有大行房贷业务人员在采访中表示,“总体而言,对房地产的风险还是趋于谨慎。我们现在发放个人住房贷款也会优先选择一些比较知名的大房企的楼盘,而一些中小开发商的楼盘,我们会比较谨慎。”

    李裕华也表示,央行的政策总体来说是好的,对于市场的影响如何,关键要看各家银行的执行状况。的确如此,在利率市场化之后,面临着经营压力的各家银行,在运营利润与利好购房者之间,到底会选择哪一方,值得观察与深究。

“政策是好的,关键要看怎么执行”...这类话我们已经听的太多太多。就如凡事怕努力一样,如果这次能够拿出禁酒驾的魄力,那么执行就不再问题。当然,合肥,仍然合肥,执行或是不执行,销量就在那里,不减不增。

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