小产权房“转正”之路有多远?

刚刚闭幕的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出,建立城乡统一的建设用地市场。加之此前的一份由国务院发展研究中心公布的“383方案”中提到:对已经形成的“小产权房”按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入,有条件转正。

  消息一出,让“小产权房转正”的话题再次被推为焦点,一边市场开始骚动,各地的小产权房的价格开始疯涨;一边专家各种“打击”说。房产大佬任志强就坚定的表示,小产权房转正想都别想!

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明年合肥楼市调控或“按兵不动”_腾讯房产_腾讯网

2013-11-20

小产权房科普

“一房四吃”:高房价的新借口”_腾讯房产合肥站

小产权房

小产权房,是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。

性质

国家发产权证的叫“大产权房”,国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

 争议

大小产权房的争议不在房屋所有权,而是土地使用权。和国外比中国房产拥有的只是房产,不拥有土地终身使用权。价值差在土地所在位置的价值。

小产权房存在的背景

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城市房价过高

由于中国经济社会发展并不平衡,若干大城市的房价长期快速上涨,远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。

 

政策擦边球

在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上,农民可以自行经营,而且农民自建的住房也是可以进行交易的。国土资源部的一位人士曾说过:“建设使用农村集体土地,法律规定只有四种情况:一是农民的宅基地,二是农村公共设施的用地,三是农村兴办的村办企业或者联营企业,四是根据担保法,使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。”这就意味着在四种情况内建小产权房,就不涉及到所谓的“违法”问题。

正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方,才导致了各地小产权房建设的泛滥,在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。

农地制度不合理

农地制度安排中的不合理因素导致了农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿。小产权房是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产,工程设计建设的投入、配套开发建设费用(如学校)、应缴纳的税款、营销费用等房地产商的成本费用都基本省去。因而其开发成本,相比真正的商品房成本能低过1/3。而在这一开发过程中,农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。

小产权房“转正”难处何在

土地利用制度管制

现行的农村土地集体所有制和城市建设用地国有制,是保障国家稳定的基本国策。在国家以“失业、养老、医疗”为主的社会基本保障网没有完全建立成熟之后,是不可能改变土地基本制度的。曾经的土地管理制度中,小产权房是不合乎规范的。

历史遗留问题严重

我国小产权房涉及的数目太多、范围太广,如果补缴土地出让金让小产权房转正,那么,补缴的金额标准如何确定是个难题,补缴金额过低,助涨不正之风,若要求补缴过高,购买者不买账。

冲击当地房地产市场

如果小产权房被大规模入市,那么那些农村土地将进入房地产市场,大大提高了国家土地的供给量,必然会对当地的房地产产生一定的影响,大规模小产权房开闸,甚至会导致当地房价的下跌。这样的情况,是很多对土地财政过于依赖的地方政府不愿意看到的。

业界大牛说

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@任志强:想都别想

三中全会没说小产权房可以,如果政府允许小产权房合法化一定政府允许其他犯罪也合法化,想都别想,小产权房最大问题不是产权问题,是安全问题。

@党国英:从不合法到合法是大势所趋

党国英认为,《决定》出台后,有可能导致大量农村“小产权房”成为合法的建筑。党国英认为,这是改革大势所趋,虽然原来不合法,但是改革的大势所趋之下,让原来一些不合法的事情变得合法,也是一种和解,“无非是一部分农民得到一些利益。改革不应只计较这个。”

@华生:小产权房入市破坏社会公正

能盖小产权房的农民不是广大农村的绝大多数农民,而是城中村和城郊的原住民。在用途和规划管制下,规划就是钱,原住民的土地无权自由流转入市获益,否则,既破坏了社会公正,也是对占人口绝大多数的外来进城农民利益的挤压和伤害。

小产权房现状

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广州小产权房卖断市

去年初还是10多万元一套的三房小产权房,今年底已经涨到20多万元,不到两年时间几乎翻了一番!连日来,记者调查发现,伴随着“小产权房有望转正”的传言,广州部分在售小产权房区域的房价也开始水涨船高,甚至出现了“卖断货”的情况。【来源:广州日报】

 

北京小产权房十天每平涨了近1000元

北京通州的太玉园小区在八通线轻轨总站土桥向南一公里处,一直以来,以北京最大的小产权房集中地著称。小区门口通知栏上密密麻麻的都是房屋信息,出租信息占了大部分的篇幅。两侧有3、4家小型房地产中介。咨询中介得知,因为"小产权房"将要转正的猜测,十天内,太玉园小区房价每平米涨了将近1000元。【来源:中国广播网】

合肥小产权房或可上市

李国昌在接受腾讯房产合肥站采访时表示,农村人进入城市,带走了劳动力,致使土地闲置。农村土地可以流转,能够增加土地供应,使闲置土地得到有效利用。如果在20个县区效果明显,那么土地流转将会在全省推广。另外,“根据以上意见,小产权房将有合法的身份,可以进入市场,将有效增加住房供应量,对房价上涨有一定的抑制作用。”

全国多地小产权房备受关注

在安徽滁州市,中介人员介绍,之前很少有人来问询小产权房买卖的登记信息,而最近一段时间开始,陆续有人来询问是否有小产权房出售;浙江温州市昆阳镇,前去镇行政审批中心咨询小产权房转正的市民络绎不绝。很多人开始对小产权房能够转正抱有非常大的期待。【来源:中国广播网】

网友热议

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语:小产权房“转正”说现在已经愈演愈热,多地小产权房二手市场"闻声而动",房价迎风而涨,房主们也开始持观望态度。究竟小产权房的“转正”之路有多长,谁也无法预料,现在有打算投资小产权房的还是得三思,政策一变或许一夜变土豪或许钱财两空!

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