本期摘要

依李国昌所言,合肥房价涨幅比较合理,但是根据老百姓的亲身感受,工资总也涨不过房价,日益增长的房价,购房者已经难以承受。在李国昌看来,“之所以现在很多购房者觉得房价过高,重要原因是我们国家的首套房购房者年龄偏小。” …[查看全文]

本期嘉宾档案

  • ·李国昌
  • ·安徽省房地产业协会副秘书长李国昌
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国五条细则未及时公布 成合肥楼市火爆主因
“我觉得今年上半年的商品住宅月销量8000多套,并且相比前几年上半年销量有明显的提升,主要原因是3月份国五条出台之后,没有明晰的配套政策及时出台,与之相对的,购房者预期后期会有严格的调控政策,所以为了提前规避政策,很多购房者提前购房或是房企提前销售。二手房提前销售,一手房提前购房,导致前几个月的销量异常火爆。” …[详细]
下半年楼市以“稳”为主 合肥月销售将5000—7000套
李国昌表示, 下半年国家的政策肯定会逐步明晰,因为国五条已经出台半年,不可能政策出台之后,半年之久都还没有相应的实施细则出来。等到政策明朗之后,对楼市也会产生一定的影响。对于合肥楼市来说,住宅销售不会像上半年那样高,但是也不会出现大幅度的下跌,月成交量将维持在5000—7000套之间,整体来说会相对稳定。 …[详细]
行政手段逐渐退出市场 银行“钱紧”将致成交量萎缩
银行的资金紧张,带来的必然结果是收紧房贷。在合肥楼市,大部分的购房者买房都是按揭贷款,如果房贷收紧,有一部分的购房需求就有可能受到抑制。李国昌认为,“有效的需求,必须要有购买的欲望和足够的支付能力做支撑。目前市场上购房者还是以按揭贷款为主,一旦贷款不能办下来,购房需求就会受到影响,进而导致成交量的萎缩。2011年下半年成交量的急速下滑,就是由贷款收紧造成的。 …[详细]
三年间合肥房价涨幅12.4% 低于安徽工资倍增计划涨幅
李国昌认为,随着城镇化的推进,城市经济的发展,劳动力、土地、税费等成本都在不断上涨,所有物价都在上涨,不只是房价。按照安徽省的工资倍增计划,每年应该保持13%以上的速度。工资收入翻番,房价小幅上涨也很正常,合肥的住宅均价从2010年上半年到2013年上半年涨幅是12.4%,整体来看比较合理的。从目前的形势看,房价能够稳定一段时间就已经是购房的好时机。 …[详细]
房价太高难承受 究其原因:购房者太过年轻化
依李国昌所言,合肥房价涨幅比较合理,但是根据老百姓的亲身感受,工资总也涨不过房价,日益增长的房价,购房者已经难以承受。在李国昌看来,“之所以现在很多购房者觉得房价过高,重要原因是我们国家的首套房购房者年龄偏小。” …[详细]
 

今年上半年合肥市区商品住宅销量49304套,平均每个月下来约是8217套,且近5万套的销量,也创下了自2008年以来合肥上半年销量新高, 这些数据都在表明,上半年的合肥楼市非常火爆。安徽省房地产业协会副秘书长李国昌认为,合肥的楼市月销量突破7000套属于偏高,上半年月销量达到8000套,这种情况的发生,与国五条没有出台明晰的细则有一定的关系。

国五条细则未及时公布 成合肥楼市火爆主因

“我觉得今年上半年的商品住宅月销量8000多套,并且相比前几年上半年销量有明显的提升,主要原因是3月份国五条出台之后,没有明晰的配套政策及时出台,与之相对的,购房者预期后期会有严格的调控政策,所以为了提前规避政策,很多购房者提前购房或是房企提前销售。二手房提前销售,一手房提前购房,导致前几个月的销量异常火爆。”

从国五条政策的效果来看,政策的缓冲期反而造成购房的恐慌。因此在李国昌看来,政策的出台要非常慎重,制定政策以后,也要把细则制定好。一旦政策公布出去就应该立即执行,这样能够在较短的时间内对市场产生影响。

“像国五条的公布,从政策的内容上看是要严格执行调控政策,但是到现在为止,严格的实施细则还没有出台,导致老百姓的心里购房预期产生变化,这种预期变化就有可能带来需求的变化,上半年合肥的楼市销量达到8000多套,就是需求提前释放的结果。就楼市来说,每月住宅销售量5000—7000套是比较合理的,突破7000套是属于偏高的。”

下半年楼市以“稳”为主 合肥月销售将5000—7000套

据了解,上半年合肥市区商品住宅销量49304套,同比2012年上半年的28518套上升72.89%。住宅成交量的大幅回升,使得房企更加有信心,在大手笔拿地的同时,也加快推盘节奏,预计下半年合肥将有4000余套房源入市。如此大规模的房源集中上市,成交量是否一如之前的火爆?李国昌认为,“下半年楼市销量不会像上半年一样高,将会比较稳定。”

李国昌表示, 下半年国家的政策肯定会逐步明晰,因为国五条已经出台半年,不可能政策出台之后,半年之久都还没有相应的实施细则出来。等到政策明朗之后,对楼市也会产生一定的影响。对于合肥楼市来说,住宅销售不会像上半年那样高,但是也不会出现大幅度的下跌,月成交量将维持在5000—7000套之间,整体来说会相对稳定。

李国昌表示, “安徽的经济发展相对来说还比较落后,均价7000元/平米左右,目前来看是比较合理的。当市场很差的时候,会有些楼盘因为资金问题突然降价,以致拉低均价,长期来看,总体还是稳中有升。”

行政手段逐渐退出市场 银行“钱紧”将致成交量萎缩

从很早开始,业内就对房产税试点扩大展开讨论,既然下半年政策会逐渐明朗,那么下半年房产税是否会增添试点城市,限购范围是否会扩大?李国昌给出的答案是否定的。“目前调控政策主要有货币政策和行政手段,今年我们国家在财税方面不会有新的政策出台,虽然上半年业界都在预测房产税会扩大试点,但是到现在还没有得到明确指示。”

“不止如此,行政手段也不会加强,政府不会再采取严格的限购限贷政策。我认为,行政化的调控手段最好少用,能不用就不用。下半年对市场影响比较大的是银行的贷款规模。下半年银行的资金会非常紧张,贷款规模也会相对较小,这就是市场上最近热炒的钱荒问题。”

李国昌进一步解释道,由于我们国家的经济发展主要是靠投资来实现的,实际上银行存款额度非常大,去年上半年是90万亿,到今年上半年突破100万亿,增加的速度非常快。为什么资金会这么紧张,主要是因为放贷的规模以及政府基础建设资金投入都太大了。如果国家不调低银行存款准备金率,上半年银行资金紧张的状况是很难改变的。就目前这种状态下,通货膨胀的压力非常大,如果调低存款准备金率,就会带来货币更加贬值,物价还会继续上升,为了避免问题升级,下半年调低存款准备金率的可能性不大,即使有,最多一次,届时,释放的约5千亿资金对整个市场来说意义不是很大,资金紧张状况很难改变。

银行的资金紧张,带来的必然结果是收紧房贷。在合肥楼市,大部分的购房者买房都是按揭贷款,如果房贷收紧,有一部分的购房需求就有可能受到抑制。李国昌认为,“有效的需求,必须要有购买的欲望和足够的支付能力做支撑。目前市场上购房者还是以按揭贷款为主,一旦贷款不能办下来,购房需求就会受到影响,进而导致成交量的萎缩。2011年下半年成交量的急速下滑,就是由贷款收紧造成的。

三年间合肥房价涨幅12.4% 低于安徽工资倍增计划涨幅

无论成交量出现怎样的变化,合肥楼市房价“稳中有升”已经成为共识。根据数据统计,2008年上半年合肥住宅均价3673.55元/平米,2009年上半年到2010年间出现大幅度的上涨,涨幅是1955.07元/平米,2010年上半年到2013年上半年房价从6057.02元/平米上涨至6918.03元/平米。

“从2010年以后到现在,合肥的住宅均价从6000元/平米上涨到约6900元/平米,三年的时间,房价涨幅是12.4%左右,这个涨幅与我们的工资涨幅相比较而言,是比较合理的。”

李国昌认为,随着城镇化的推进,城市经济的发展,劳动力、土地、税费等成本都在不断上涨,所有物价都在上涨,不只是房价。按照安徽省的工资倍增计划,每年应该保持13%以上的速度。工资收入翻番,房价小幅上涨也很正常,合肥的住宅均价从2010年上半年到2013年上半年涨幅是12.4%,整体来看比较合理的。从目前的形势看,房价能够稳定一段时间就已经是购房的好时机。

房价太高难承受 究其原因:购房者太过年轻化

依李国昌所言,合肥房价涨幅比较合理,但是根据老百姓的亲身感受,工资总也涨不过房价,日益增长的房价,购房者已经难以承受。在李国昌看来,“之所以现在很多购房者觉得房价过高,重要原因是我们国家的首套房购房者年龄偏小。”

在中国,买房的高峰年龄阶段是25岁,加拿大是29岁,而英国则是30岁。“像在韩国,首套房购房者的年龄在40岁左右,我们国家的购房主力则集中在20多岁。很多购房者刚走出校门亦或是工作没几年就开始考虑购房问题,如果有父母的支持倒还好,没有的话,购房的压力就非常大。刚毕业或是工作不久的年轻人应该以租房为主,等到自身的能力和社会地位得到提高,经济实力能够支撑当下房价的时候,再考虑买房的问题。”