安徽新版购房合同将推行 一房多卖需付高额赔偿

[导读]省工商局和省住房城乡建设厅日前联合下发通知,要求各地积极推行国家制定的新版《商品房买卖合同(预售)示范文本》《商品房买卖合同(现售)示范文本》。

省工商局和省住房城乡建设厅日前联合下发通知,要求各地积极推行国家制定的新版《商品房买卖合同(预售)示范文本》《商品房买卖合同(现售)示范文本》。相比老版合同,新版合同在多个方面作出修订,能更好地规范房地产交易,有效避免购房者和开发商“扯皮”。记者采访了解到,针对这一格式合同,各地将根据本地楼市实际情况,对一些细节进行完善后,执行新版购房合同。

购房人收房前有权先验房

亮点:新版合同示范文本中明确,办理交付手续前,买受人有权对商品房进行查验,出卖人不得以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。如果商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题,开发商应负责修复,并承担费用,修复后再交付。

解读:先验房、后收房是开发商应该履行的基本义务,但在实际操作过程中,由于没有相关合同约定以及管理办法,房管部门缺乏有力管理措施,多数楼盘为了提高“交房率”,都存在先收房、再验房,交房时还必须交房产证办证费、物业费等,这样的霸王条款引发业主大量投诉。新版购房合同明确了购房者在交房前有权对房子进行查验,这将有助于业主维权。

一房多卖需支付高额赔偿

亮点:新版合同明确了解除合同的条件、程序以及利息计算方式,并引入惩罚性赔偿金内容,对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的,开发商除退还买房人已付全部房款和利息外,还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。

解读:目前市场上在售的商品房多为期房,从合同备案完毕到最终交房办完产权转移手续,一般都需要1~2年时间。其间,一些开发商资金链紧张,就会出现为谋求更多资金而“一房多卖”的情况。今年,合肥市房产局监管办就通报称,合肥鼎派置业集团有限公司出现“一房两卖”情况。如果确定“一房两卖”的事实,一般处罚是退房退款,扣信用分,但罚款则很少见。新版合同中,“一房多卖”还要支付已付房价款一倍或是买受人全部损失的赔偿金,对于购房人来说是个好消息。

预售金存入专户写入合同

亮点:新版合同示范文本分为预售合同和现售合同。在预售合同中新增了商品房预售资金监管条款,明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户。

解读:记者了解到,目前我省已在实行预售金监管制度。市民的购房款,开发商不得直接收取,也不能随意动用,必须经过申请、审核程序才能动用。避免了开发商拖欠工程款却卷走预售金,留下“烂尾楼”。

而对于这一规定,合肥市目前要求开发商必须在现场进行公示,以此告知购房者。不过,这并未管住开发商的手。日前,合肥永星房地产开发有限公司开发建设的“春晖园(资料 图库 动态 价格 论坛)”项目,商品房预售资金就被开发商直接存入了个人或企业账户,合肥市房产部门还对其扣除信用分5分。合肥市房产局监管办人士表示,这一规定写入购房合同,将有助于购房者对政策的了解,从源头上杜绝预售金被挪用。

合同“空白”处不能玩猫腻

亮点:当事人在使用《商品房买卖合同》时,为了重复使用,针对不特定对象在《商品房买卖合同示范文本》的空白处预先填写统一内容或预先制定的补充协议等,应将合同样本报所在地县级以上工商行政管理部门备案。在房地产部门办理合同备案时,对当事人采用其它格式合同的,其格式合同样本应先到工商行政管理部门备案后方能使用,并要进行市场交易风险提示。

解读:省工商局合同处处长卫琳告诉记者,这是我省在国家版《商品房买卖合同示范文本》基础上在全国率先增加的贯彻意见。卫琳透露,过去的合同范本中,这块小小的“空白处”常被卖方做了“大文章”。

由于不需要备案,一些开发商为了销售方便,在条款空白处预先填写侵犯消费者利益、减轻自身责任、加重消费者责任的条款,许多购房纠纷往往就从这些条款产生,从而影响了正常的房产交易秩序。

“不过现在好了,新的合同文本里,空白处的条款必须到所属工商部门备案,消费者在签署合同时,如果看到有内容,可以要求售卖方出示备案文件。”卫琳说。

明确开发商保修责任和期限

亮点:新版合同范本明确了出卖人自交付之日起就需按照《住宅质量保证书》承诺的内容范围承担相应的保修责任,对于非住宅的商品房,双方应当签订补充协议,详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。同时,合同规定了最低保修期限,超过保修期限后,出卖人不履行保修义务的,买受人可以自行或委托他人进行维修,维修费用及维修期间造成的损失由出卖人承担。

解读:记者了解到,在新版合同范本的附件中,对于房屋地基基础和主体结构、屋面防水工程及外墙面防渗透、供热/冷系统、给排水管道等都进行了保修规定,并设立了“不得低于5年、不得低于2年”等时间期限。

安徽承义律师事务所律师江凯介绍,虽然很多规定在《住宅质量保证书》中已有涉及,不过把它在合同范本中提出,则具有很强的指导意义,“一来有利于保障买房者的权益,一些购房人对于自己的权益可能并不知晓得特别清楚;另一方面,对于开发商有警示意义,有利于杜绝开发商在建设过程中出现偷工减料等问题。”

据他回忆,政务区的某楼盘曾出现过顶层多户大面积漏水的问题,开发商修复未果后置之不理,也未进行赔偿,引起诉讼问题,“新版合同里面规定了保修期限,像这种问题,合同里明确后,这样的诉讼就会少很多。”

温馨提示

别轻信开发商“口头承诺”

新版购房合同即将推行,业主权利更加彰显。不过,消费者还是不可以“掉以轻心”。省工商局合同处处长卫琳提醒,对于开发商以及售楼处的“口头承诺”,不可以尽信。

“有些售楼处在卖房时,会承诺一些好的学区或者规划,然而交房后,消费者却发现不是这回事。”卫琳介绍,消费者在购房过程中,要注意保留开发商及销售方的承诺依据,“承诺不等于合同,而且承诺人的身份非常重要,为了维护权益,最好以补充协议的形式形成文本,并由公司法人、负责人签字确认。”

而安徽承义律师事务所律师江凯也表示,示范文本起的只是规范引导的作用,并不能对开发商强制执行。据了解,开发商往往会选择删除一些对自己不利的条款,购房人在法律细则上很难和开发商的法律团队匹敌,因此他建议,消费者应当自带一份示范文本,在购房时与开发商的实际文本进行对照,“看看有什么细则被删除了,这个时候可以与开发商谈判,把相关细则纳入补充协议。”

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