商业贷款怎么转公积金贷款?不支持怎么办?

导语:
商业贷款转公积金贷款就是所谓的“商转公”,商业贷款和公积金贷款是两种完全不同的贷款方式,但是二者之间确确实实存在着可以转换的关系,其实质是商业银行与公积金管理中心的一种债权转让行为,债务人保持不变,办理后相对会省很多钱。那么,商转公具体办理流程有哪些?需要哪些资料?不支持商转公的城市又该怎么办?
 本期责编:卢巍  出品:腾讯房产合肥站新房中心
 
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  1、贷款人符合当地住房公积金贷款申请条件,有连续6个月的公积金缴存记录,并继续保持正常的缴存记录,且贷款人无住房公积金贷款债务,也没有其他尚未还清的贷款或担保贷款行为。

  2、贷款人有稳定的收入、良好的信用和偿还贷款的能力。

  3、贷款人符合《中华人民共和国担保法》规定且被公积金管理中心认可。

  4、贷款人已办理商业性贷款,正常还款且无逾期还款记录,有完整的贷款手续、房屋不动产证、契税证、抵押登记手续可做证明。

  5、商业贷款转公积金贷款涉及的《房屋所有权证》或《房屋预告登记证明》已办出并能办理抵押登记手续 。

  6、商业贷款转公积金贷款需要获得原商业贷款银行的同意,同意提前还款。这里需要注意的一点是,只能是商业贷款申请转公积金贷款 ,组合贷款不能申请商业贷款转公积金贷款。

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  “商转公”需要提交哪些资料?  
 

  1、申请人个人资料原件与复印件。包括申请人或者申请人和配偶的身份证原件及复印件、户口簿原件及复印件、结婚证原件及复印件,未婚或离异的也需要提供由户口所在地的民政部门开具的婚姻证明。

  2、房屋证件原件及复印件。包括《房屋所有权证》原件及复印件、契税证原件及复印件、房产有土地证的需提供国有土地证原件及复印件,如土地证未下发持土地局出具的土地证办理收据原件及复印件。《商品(经济)房购销合同》或《存量房买卖合同》原件、复印件。商业贷款购买的房源为二手房的还要提供原房屋评估报告原件,商业贷款购买的房源为商品房的也得提供商品房买卖合同原件或经查档后的复印件。

  3、银行贷款合同、凭证。包括原商业贷款银行开具的商业借款合同原件及复印件、原借款抵押合同、贷款凭证等相关资料。

  4、办理商业贷款转公积金贷款,还需还清原商业贷款,然后提供还清商业贷款的证明原件及复印件,切记加盖的银行业务专用章要清晰。

  5、提交住房公积金贷款申请审批表。

  6、房屋抵押备案登记表原件、复印件。

 
     
  “商转公”的流程有哪些?  
 

  1、提交资料

  首先在清晰相关事项,确认自己符合商转公的条件下,提交相关资料,并填写商转公申请表,接受银行审核。为了避免麻烦,一定要事先确认所需的资料都有哪些,并保证提交资料的真实性,耐心等待审核。

  2、贷款审核

  当提交申请的贷款人提交的资料审核通过时,会接到银行的通知,与银行工作人员就行面谈,并审核、打印申请人的《个人信用报告》,同时还要对申请人在公积金系统中进行贷前试算,测算申请人转为公积金贷款后的还贷能力以及贷款额度、期限、利率及还款方式。这是初审,初审通过后会进行下一项,初审未通过,则不能完成公积金贷款。

  3、签订合同

  对于通过征信调查及还贷测算的申请人来说,接下来就是与商业贷款的银行签订借款(抵押)合同,同时与公积金管理中心指定的担保公司签订担保合同。

  4、补缴差额资金

  公积金贷款的金额要比商业贷款少,所以在商业贷款转公积金贷款的时候,申请人首先要将原商业贷款总额与公积金贷款总额之间的差额部分补缴出来,相当于这部分差额当了首付款,存入公积金贷款开设的存款账户上,用于结清原商业银行的贷款,剩下的欠商业银行的贷款就要等待公积金贷款资金发放后来结清。

  5、公积金贷款发放

  当申请人与商业银行和公积金管理中心指定的担保公司所有相关事宜都完成后,就可以等着公积金管理中心发放贷款资金了,这部分贷款资金用于结清原商业银行剩余的贷款。此时房产才能从商业银行中解押出来转交给公积金管理中心。

  6、房产解押、交接

  这是最后一步,也是最重要的一步。一定要到原商业贷款银行办理房产抵押注销手续,并办妥公积金贷款抵押登记手续。至此完成房产抵押、商转公贷款,剩下的就是每月按时以公积金贷款的还款方式、还款金额还款。

 
     
  那我能申请商转公吗?  
 

  “商转公”不是你想转就能转!并不是所有的城市都可办理~

  目前只有十个城市是可以办理哦。你来看看你是否属于以下城市呢?

  深圳:2015年5月8日开始,原商业性住房按揭贷款放款时间为2014年6月(含6月)之前的职工,可预约办理商转公业务。

  重庆:最早实行商转公的城市之一。目前重庆商转公办理从之前的四五个月缩短到三个月以内。

  石家庄:2014年11月,推出了商转公业务。凡连续正常缴存住房公积金6个月(含)以上的职工,可申请将商业贷款转为住房公积金贷款。

  太原:借款人需提供的证件包括:购房合同、商业贷款《借款合同》、最近三个月偿还商业贷款凭证、商业银行出具的贷款余额证明等。

  福州:2011年开始,对象为:在福州市购买自住住房并已办理纯商业性购房贷款,贷款尚未结清,符合福州住房公积金贷款条件且未申请过住房公积金贷款的职工。也就是说,原来申请“组合贷”的,不能进行“商转公”。

  惠州:2014年11月1日起正式实施。但由于办理手续繁杂且优先顺序也是排在住房公积金贷款之后,所以总体申请量并不大。

  秦皇岛:2010年,目前参与商转公业务的只有建设银行及工商银行。

  合肥:2014年年底,允许“商转公”,但购房者需自行结清贷款。目前,合肥市民想要办理商转公可以向小贷公司申请贷款,月利率为1.2%。

  邯郸:2015年4月13日,提出鼓励商转公业务。基本操作流程是:职工按照商业贷款剩余的本金数额申请公积金贷款,住房公积金管理中心批准后,由担保公司替申请人还清商业贷款,注销原来的抵押登记,重新办理公积金贷款的抵押登记,担保公司收取借款人一定比例的担保服务费,然后公积金中心将贷款发放给担保公司。

  乌鲁木齐:对贷款年限要求不尽相同。一般情况下,商业贷款还款满一年、公积金缴纳满一年就能办理“商转公”。

 

 
     
  哪些人没必要办理商业贷款转公积金贷款?  
 

有以下两类,如下:

1) 曾享受七折利率优惠的人没必要转为公积金贷款。

2) 原房贷还款已接近尾声的购房者没必要办理。 

 
     
  那不支持“商转公”的城市怎么办呢?  
 

 还没有支持“商转公”的城市,可以试一下以下两种方式:

1)“先还后贷”模式,申请人可以在《xx市商转公贷款额度确认书》规定时间内自筹资金还清商业贷款,到房产主管机构办理房产抵押权人变更,到担保公司办理“商转公”履约担保手续,凭《xx市商转公贷款额度确认书》等贷款材料办理住房公积金贷款。

2) 以贷冲贷模式,申请人将商贷本息余额大于商转公贷款额度的差额提前还清,凭《xx市商转公贷款额度确认书》等贷款材料到担保公司办理贷款履约担保手续,担保公司将拟发放“商转公”贷款金额划入申请人还款账户,并监督申请人还清商贷,到房地产主管机构办理房地产抵押权人变更手续。

 
     
  商业贷款转公积金贷款一般是通过担保公司担保完成。采用担保机制的原因在于,由于商业贷款结清前,房屋是被抵押给银行的,从抵押注销再到重新抵押给公积金管理中心,这中间需要担保人的存在进行监管和见证。担保公司的介入,一方面解决了商转公过程中,房产抵押——抵押注销——重新抵押空隙中房屋权属悬置问题,另一方面也为住房公积金贷款的风险增加了一重保障。