房产证没下来,贷款买的房想卖了怎么办?

导语:
房产证是购房者通过交易,取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。但在现实生活中,却存在着房产证迟迟办理不下来的情况,给业主带来很多麻烦。那么房产证没下来,贷款买的房想卖了怎么办?开发商哪些情况不能办理房产证?不动产证取代房产证,现在的产权证必须要换吗?个人名下多套房是否要领多个不动产证?办完公积金贷款,离职断缴了怎么办?下面就为大家逐一解答。
 本期责编:卢巍  出品:腾讯房产合肥站新房中心
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    什么是房产证?房产证有何作用? 出品单位: 腾讯房产合肥站
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房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证,在通常意义上,房产证是房屋所有权证的简称,是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。购房者通过交易,取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。国家实行房屋所有权登记发证制度,各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书,其他部门和单位制作的类似证书均无效,不受国家法律保护。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。

房产证作用

房屋所有权证是国家依法保护所有权的合法凭证,房屋有了产权证后,不仅可以长期住下去,而且可以出租、转让、交换、赠予、继承和抵押,遇到建设拆迁时可以得到补偿。如果没有房产证,上述行为都属于不合法的,当个人房屋权益受到侵害时,也不能依法受到国家保护。如果购房者在入住后不能取得房地产权证,其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态,购房者将不能取得如下权利:

1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动,即使签定相关合同也均为无效合同,不受法律保护。

2、在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。

3、无法设定抵押权、典权等他项权利,购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。

4、如因项目非法开发而无法办理房产证,则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。

5、开发商因债务纠纷被强制执行时,没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产,可以被开发商的债权人依法强制执行;

6、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。

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  开发商办不下来房产证的原因有哪些?  
 

主要有以下几种情况:1、利用集体所有土地开发的项目;2、未经立项批准或私自变更立项的项目 ;3、未取得规划审批的项目; 4、私自变更规划的项目; 5、私自改变土地用途的项目;6、土地产权存在纠纷;7、没有销售许可证又无产权证的房屋; 8、未经验收或验收不合格的房屋;9、土地或房屋未解除抵押的;10、开发商未交纳相关税费的;11、土地、房屋被有关部门司法查封。

 
     
  房产证没下来,贷款买的房想卖了怎么办?  
 

这个问题先分情况来定。

情况一:刚交了首付款,还没有办按揭

这种情况就是开发商还没有到房管局备案,这是最好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让,就是跟开发商商量好,跟买方重新签订一份购房合同,并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。流程简单,风险较小。

情况二:正在还房贷,还没有交房

这种情况就比较复杂了,风险也最高,除非是朋友关系,或者是特殊原因,很少有人会在这个阶段买(卖)房子,主要有两种方式可供选择:

方式一:直接更名。其实从国家法律政策来讲,没有产权证的房产是不允许交易的。我国规定,房产买卖以办理权属转移登记(即“过户”)为准,没有产权证的房产是不可以办理过户的,因此,法律上对这种交易行为是不保护的,出了什么问题都只能自己兜着。

方式二:双方约定等房产证下来再过户。双方可以先签一份协议,约定首付款项,以及过户时间(房产证下来就立即过户),预付首付款,然后就是等了。等到房产证下来再办理过户,先过房产证,出新证当天再过土地证,过户后再交付尾款。第二种方式就属于二手房买卖了,因此优点是能及时过户,风险较低;缺点是税费较高,且时间成本比较长。。 

 
     
  不动产证取代房产证,现在的产权证必须要换吗?  
 

“不变不换”:新证旧证都具法律效力

按照国家“不变不换”的原则,现有各类不动产权证书继续有效,权利不变动,证书不更换。也就是说,旧证、新证同时都具有法律效力。

但新购房屋等不动产并首次办理产权证,申请办理产权变更登记、转移登记等手续的市民,将逐步换发新的不动产证。农村土地承包经营权登记按照国家规定予以5年过渡期。

 
     
  个人名下多套房是否要领多个不动产证?  
 

按需”领取:单一版和集成版

据了解,《不动产权证书》包括单一版和集成版两个版本,集成版用于记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。

比如某人有两套房产在同一宗土地上,则两套房产登记在同一个不动产登记簿证上,也就是集成版证书;如果两套房产在不同的土地上,则仍登记在两个不动产登记簿证上,也就是单一版证书。在推广初期,将会主要采用单一版证书。

 
     
  不动产登记人人可查吗?  
 

只有权利人、利害关系人、有关国家机关可以依法查询、复制不动产登记资料。可见,法律将自然人的查询主体限定为权利人和利害关系人。

权利人指的是不动产权的所有人,如房子是自己的,就可以申请查询自己名下的房产情况。若房子抵押给银行,那么银行作为抵押权人,凭借抵押登记也有权查询登记资料。

利害关系人是指和不动产所有者有直接关系者,比如夫妻等。在一些债务纠纷中,债权人也可以凭借人民法院的补充证据材料通知书,自行或委托律师事务所查询债务人名下的已确权房产情况。

 
     
  办完公积金贷款,离职断缴了怎么办?  
 

按时交钱就行 不影响还贷款

如果公积金贷款申请已经批准,且办理完了所有手续,当你辞职或公积金停止、被封存,都不影响公积金贷款了,只是要按时往贷款卡中存钱,以免影响扣贷款。不过最好建议大家还了第一次房贷后再辞职,可确保万无一失地不影响公积金贷款。因为现在以个人名义无法补交公积金,,如果换单位,另一单位也因劳动合同原因无法为其补交没有来公司上班前那段时间的公积金。公积金贷款只有符合条件才能批准,而且利息低于商业贷款,贷款人好不容易符合条件办好了,切不可盲目地改用商业贷款。

 
     
  置业顾问说能通过内部操作来用公积金贷款,可靠吗?  
 

想要申请合肥住房公积金贷款买房必须满足以下几点:

申请条件

1、申贷人按规定正常足额缴存住房公积金连续满六个月以上。

2、申贷人所购商品房的开发商必须与管理中心有公积金按揭业务签约(协议)。

3 、申贷人在本市常住,有完全民事行为能力,信誉良好,有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力;月还款额不得超过其家庭月收入的50%。

4、首套申请住房公积金贷款的首付款应不低于房价的20%;第二套申请住房公积金贷款的首付款应不低于房价的20%,贷款利率按同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍执行。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

5、组合贷款中涉及商业贷款的,其首付、贷款次数、利率等相关规定由贷款承办银行按照人民银行有关规定执行。

6、申贷人夫妻双方无未偿清的住房公积金贷款。

7、申贷人需为房屋买受人且所占产权比例不得少于50%(含)。

贷款额度、期限及利率

1、最高额度:借款人及配偶均按规定正常足额缴存住房公积金满六个月以上的,最高贷款额度为55万元;借款人单方按规定缴存住房公积金的,最高贷款额度为45万元,借款人在最高贷款额度内的可贷额度=借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12(月)×0.5×实际可贷年限,共有产权人、参与还款人不列入计算范围;

2、最长期限:20年;且借款人年龄与贷款期限之和不得超过其法定退休年龄后5年,并须在未退休前申请贷款。

3 、利率:以人民银行规定为准。

4、贷款的具体数额和年限根据借款人的申请和还款能力而定。

置业顾问之所以这样说完全是因为想要卖房,根本不在乎购房者的利益,只管卖房,一旦出了问题他们就会逃避责任。

 
     
  任何疑难问题都是有若干简单的环节构成的,对于小型开发商或挂靠其他公司名义开发的楼盘,购房者在签订购房合同时,尽可能对开发商的资信进行调查,注意查验开发商是否已取得土地使用权证、建设工程规划许可证及商品预售许可证,在可能的情况下,对预售房屋做实地考察。