楼市再响惊雷!二手房交易大利空 没房的看看

每日资讯金融深度2017-11-28 08:45

  对于很多城市的“潜在购房者”来说,即将到来的1月1日(或12月1日)将成为一道“突然降临的天河”,把你和房子一下子隔得更远!

  这是啥意思?

  先看两张照片,是在朋友圈里看到的,建行的业务通知:

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  上图是在朋友圈看到的,某市建行的业务通知,图一(上)告诉我们:从1月1日开始“二手楼不允许有阴阳合同了”。因为要以“网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度”。

  图二(下),则是进一步的解释。它告诉我们,在二手房交易流程中存在相互监督,产权登记部门可以向监管部门(主要是各地银监局)举报银行的不规范做法。

  那么问题来了:这两张图片是真的还是假的?目前,上述两幅图片的真实性尚未得到证实。但图片里提到的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》是真实存在的,它是由“住房城乡建设部、人民银行、银监会”联合下发的,编号是“建房〔2017〕215号”。

  建行业务通知里提到的“核心精神”,在上述官方文件里是存在的。所以,即便上述建行的两张图片是伪造的,但基本内容是真实的,只是执行的时间可能存在差异。

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  笔者在多个政府的网站上,查到了《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》。比如“浙江省住房和城乡建设厅”在其官网上公布了“转发住房城乡建设部人民银行银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知”,时间是2017年11月14日。湖北省住房和城乡建设厅等三部门,则是在11月10日转发的这份文件。

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  下面就是这份重要文件的“真容”,来自“浙江省住房和城乡建设厅”官网:

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  其实,这份文件被多家媒体报道过,但大家一般只注意了整顿“消费贷”、“场外配资”的内容,没有注意到二手房贷款额度的问题。文件第3页、本号做了红框标志的,就是相关内容。

  原文如下:

  银行业金融机构在办理个人住房贷款的业务时,要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

  这个表述,跟上面提到的某地建行的表述,完全一致。

  这个政策的实施,将对楼市产生重大影响,虽然它只影响二手房、基本上不影响新房。

  新房交易很简单,现在基本上是政府定价,每套新房价格在楼盘发售之前已经完成了审核、备案。所以,贷款的时候按照备案价就可以了,没有争议。

  二手房则不同。目前在二手房交易中,存在四个价格:

  1、真实成交价;

  2、银行贷款时的评估价;

  3、合同备案价;

  4、政府评估价。

  由于房价变动很快,二手房交易又存在阴阳合同,其实政府、银行搞不清楚真正的成交价。比如甲乙双方在深圳买卖一套100平米的二手房,约定成交价是1000万元。但买方希望多贷点款,向银行提交的贷款申请上可能是1200万成交。如果银行配合,或者有熟人疏通,往往可以做到。

  但为了避税,到房产登记部门提交的备案合同上,是尽量少写的。如果可能,恨不得把成交价写成1分钱,或者赠送。于是,政府就给每套旧房子设定一个官方评估价,便于在交易的时候计算税款,防止税款流失。通常情况下,政府会把评估价定低一些,一来让利于民、二来防止产生争议。一般来说,政府的评估价相当于市场价的7成左右,每年会调整一次到两次。

  目前在实际操作中,二手房的合同备案价和政府评估价逐渐合一了。除非是凶宅交易,真的是价格很低,这种情况下应该是可以审批的。

  按照最新的文件,买二手房的时候通过做高评估价,最终降低实际首付比例、提高按揭比例,这种做法玩不转了。在上述“4个价格”里,“政府评估价”显然将成为最重要的交易基准,银行自己的评估价将消失,这事实上等于提高了二手房的首付比例。

  比如还是上面说的那套100平米、实际成交价1000万的房子。假设政府评估价是750万,这时候贷款的基准价格只能按照750万计算,而不能按照1000万了。(买卖双方想以750万以下价格备案,官方轻易也不会允许,因为这意味着税收流失,除非真的证明是凶宅之类的。但这样做,贷款额度只能进一步降低)

  假设买家是首次置业,此前没有贷款记录,则首付是3成,贷款是7成。但只能按照750万的7成贷款,可以贷525万,首付是475万。这样,首付相当于提高到了47.5%(房屋实际成交价是1000万)。

  假设买家是第二次置业,则首付需要7成,贷款3成。按照750万元,可以贷款225万,首付775万,相当于首付77.5%。

  可见,新规出来之后,想通过买二手房“上车”将更加困难,首付比例有了显著的提高。

  三部委的上述文件是9月29日印发的,但各省转发一般在11月中旬。也就是说,最快执行也要到12月1日,估计有很大几率是1月1日开始执行。

  总之,这意味着官方在二手房交易中进一步“去杠杆”,再加上对“消费贷”、“经营贷”等渠道的整治,二手房成交量将进一步下滑。楼市在成交量上的冬天,将越来越寒冷。(金融深度)

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